En visitant récemment les dernières réalisations de deux opérateurs d’espaces flexibles se développant rapidement dans le bureau opéré (espaces gérés clé en main pour le compte d’une entreprise), je me faisais la réflexion que certains dirigeants vont sûrement se faire : à quoi bon conserver une direction de l’immobilier ou de l’environnement de travail en interne ?
Ces espaces flexibles ont en commun de proposer une qualité et une variété d’aménagements et de services difficilement accessible au même prix pour beaucoup d’entreprises de taille intermédiaire, encore plus pour des PME. En effet, en jouant sur l’effet volume, ces opérateurs négocient des tarifs auxquels les entreprises, seules, ne peuvent prétendre.
Si le fait de proposer à la location des bureaux équipés n’est pas nouveau, celui de gérer l’intégralité des prestations, de la maintenance technique au programme des événements, de l’accueil à la restauration en passant par les travaux et les aménagements, le tout dans un esprit hôtelier plutôt haut-de-gamme et à des tarifs compétitifs comparés aux coûts que supporterait l’entreprise si elle décidait de gérer tout cela en interne, ça, c’est nouveau.
Cela fait forcément réfléchir sur les conséquences pour les professionnels en charge de l’immobilier et de l’environnement de travail dans ces entreprises tentées de basculer en mode « tout bureaux opérés ». Une partie de ces professionnels, notamment dans les entreprises de taille intermédiaire, vont se trouver confrontés à la tentation des directions générales d’externaliser ce périmètre auprès d’opérateurs.
Il faut dire que l’offre est tentante et, il faut bien le dire, de mieux en mieux ficelée. Là où le comparatif de coûts n’était pas favorable aux espaces loués équipés il y a encore quelques années, se substitue progressivement une offre tout à fait compétitive. Cette évolution fait d’ailleurs dire à plusieurs études parues récemment que le secteur du bureau opéré devrait croître fortement dans les années qui viennent, certaines prédisant une part de 20% des surfaces des bâtiments tertiaires occupées par des espaces flexibles, ce qui serait considérable quand on pense que ce marché était tout à fait marginal jusqu’à il y a peu.
Un nouveau venu s’invite d’ailleurs au festin en France. Industrious, géant américain des espaces flexibles peu connu dans notre pays, débarque à Paris en y ouvrant son plus grand site dans le monde. Voilà de quoi relancer la course et la compétition sur ce marché qui n’aura donc connu qu’une crise très passagère, malgré les craintes de coup d’arrêt fatal qu’avaient suscitées la chute de Wework suivie de la crise sanitaire.
S’il est difficile encore d’évaluer le risque d’externalisation totale des DI/DET avec le développement des offres de bureaux opérés, il n’est pas inutile de requestionner la valeur ajoutée de ces professionnels pouvant se trouver confrontés à cette situation, afin d’anticiper les mouvements à opérer.
Proximité plus forte encore avec les DRH sur le sujet QVT, enjeux numériques et d’analyse des données (même si ces opérations là aussi pourraient être externalisées), recherche d’innovations permanente et communication interne sont sans doute des dimensions à travailler pour ces DI/DET dont les entreprises feraient le choix du 100% bureaux opérés.
A plus long terme cependant, la question se posera de savoir s’il ne serait pas plus pertinent d’exercer dans une foncière ou un opérateur d’espaces flexibles pour prendre en charge toutes les dimensions des opérations immobilières. Voilà sans doute quelques beaux débats à venir sur nos plateaux !
En attendant, toute l’équipe d’ANews WorkWell vous souhaite une belle semaine et vous donne rendez-vous très vite pour sa prochaine table-ronde « Smart workspace » dédiée aux innovations numériques débarquant dans nos environnements de travail (pour recevoir le replay en exclusivité, inscrivez-vous auprès de Marie-Christine Le Guellaut : mcleguellaut@agoramanagers.fr ).
Lionel Cottin
Directeur de la rédaction
