Si le marché de l’immobilier de bureaux en Ile-de-France s’est redressé en 2021, notamment en fin d’année, il n’a pas retrouvé son niveau d’avant la crise sanitaire. Selon Immostat, GIE réunissant les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise, la demande placée en 2021 en région parisienne (prises à bail et ventes à l’occupant) s’est élevée à 1,85 million de m2, en hausse de 32 % par rapport à 2020 mais en baisse de 22 % par rapport à 2019 et toujours inférieure de 20 % à sa moyenne sur dix ans.
L’écart ne se fait pas tant en nombre de transactions, revenu à un niveau habituel, qu’en nombre de mètres carrés (-18 % par rapport à la moyenne sur dix ans), notamment du fait des opérations réalisées par les grandes entreprises qui capitalisent sur le télétravail pour réduire leur empreinte immobilière. Ainsi, en 2021, 56 transactions de plus de 5.000 m² ont été enregistrées contre 23 en 2020. Leur taille unitaire moyenne a atteint 10.000 m2, à comparer à plus de 13.000 m2 avant la crise sanitaire.
Coworking et télétravail bousculent le marché
JLL, cabinet de conseil en immobilier d’entreprise, note que les entreprises recherchent plus de flexibilité dans cette période incertaine, notamment en se tournant plus vers les espaces de coworking, qui auraient ainsi attirés, selon ses estimations, 130.000 m2 de demande placée en 2021, au détriment des bureaux traditionnels.
Par ailleurs, le mouvement de réduction des surfaces grâce au développement du télétravail est-il en train de modifier les choix d’implantation des entreprises ? L’analyse par zone géographique donne quelques indications. Ainsi, Paris centre, La Défense et le croissant ouest ont retrouvé voire dépassé leurs moyennes de long terme tandis qu’à l’inverse, la demande placée reste inférieure de 60 % dans la petite couronne sud, de 25 % à 30 % en péri Défense. L’écart reste cependant limité à 5 % en petite couronne nord, du côté de Saint-Denis ou Saint-Ouen. Une baisse d’attractivité donc pour des zones qui ont vu s’implanter quelques grands campus tertiaires ces dernières années et une recherche de centralité accrue de la part des grands utilisateurs.
Logiquement, dans ce contexte, le taux de vacance immédiat des bureaux en Ile-de-France reste à un niveau élevé à 7,4 % (et même 13,6 % à La Défense !), au plus haut depuis mi-2015, tandis que les loyers moyens stagnent et que les mesures d’accompagnement progressent, représentant, au final et en moyenne, près d’un quart du prix au mètre carré affiché. Un marché donc très clairement preneur !
Incertitude à tous les étages
Tandis qu’il y a fort à parier que les entreprises vont continuer à optimiser leurs mètres carrés grâce au télétravail et à une organisation en flex office (postes de travail partagés), quelque 130.000 m2 de nouvelles surfaces vont arriver sur le marché en 2022 rien qu’à La Défense ! En y ajoutant la vague Omicron, tout concourt à créer un vaste halo d’incertitude autour du comportement du marché, même si quelques signaux positifs viennent des secteurs très dynamiques de la net-économie ou de l’industrie pharmaceutique.
Côté investisseurs, le cru 2021 ne s’est pas montré meilleur avec un montant total investi en Ile-de-France en baisse de 25 % par rapport à 2020 à 14,7 milliards d’euros, selon Immostat. En France, l’investissement global s’affiche à 24,9 milliards (-10 % sur un an). Cette baisse plus modérée qu’en région parisienne s’explique par l’intérêt grandissant des investisseurs pour les entrepôts logistiques à travers l’Hexagone – alors que bureaux et commerces ont un peu moins la cote.
